協定道路のメリットとデメリットについて説明します！

2022年5月6日

「協定道路のある物件は避けた方が良いのかな」
「協定道路の良いところはどこだろう」

都心部の土地を検討するにあたって、協定道路の良い点と悪い点が気になりますよね。
そこで今回は、協定道路のメリットとデメリットについてご紹介します。

□協定道路とは？

協定道路とは、近隣の土地所有者同士が、私道を共同で利用するために、協定を結んで整備された道路のことです。

1:位置指定道路の基準を満たせない場合に利用されるケースが多い

協定道路は、建築基準法上の道路として認められていないため、位置指定道路の基準を満たせない場合に、建築の許可を得るために利用されるケースが多いです。

位置指定道路とは、市町村などが道路として位置を指定した道路のことです。
建築基準法では、建物を建築するには、道路に2メートル以上接していなければなりません。

しかし、敷地の形状や周囲の環境によっては、位置指定道路の基準を満たせない場合もあります。

例えば、道路幅が狭かったり、行き止まり道路であったりする場合には、位置指定道路の基準を満たすことができません。
そのような場合に、近隣の土地所有者同士で協定を結び、私道を共同利用することで、建築の許可を得ることが可能になります。

2:位置指定道路との違い

協定道路は、建築基準法上の道路ではないため、位置指定道路とはいくつかの違いがあります。

1つ目は、将来的な位置指定道路への切り替えが難しい点です。
協定道路は、あくまでも私道であるため、将来的な位置指定道路への切り替えは、周辺住民の同意や、道路の幅員などの条件を満たす必要があり、容易ではありません。

2つ目は、トラブル発生時の責任分担が明確でない点です。
協定道路は、私道であるため、道路の管理や補修などの責任は、協定書の内容によって異なります。
協定書の内容が曖昧であったり、協定書の内容が守られていなかったりする場合には、トラブルが発生する可能性があります。

□協定道路のメリットとは？

ここでは、公道に面する間口が極端に狭く、奥まった場所にまとまった土地がある「旗竿地」と比較した場合の、協定道路のメリットについてご紹介します。

＊日当たりが良い

協定道路は、複数の私道所有者が協定を結び、お互いの道を使えるようにした道路を指します。
そのため、私道の旗竿地の間口がだいたい2.5メートル前後なのに対し、協定道路は最低でも4メートル以上の間口が確保できます。
そのため通常の公道に面している物件と同じレベルで採光ができ、協定道路の物件は日当たりが良い傾向があります。

＊車の出入りがしやすい

協定道路に車は置けませんが、協定道路の物件は自動車や自転車の通行が楽で、車庫入れがしやすいです。
旗竿地の私道の場合、駐車はできますが、2.5メートル前後の幅に車や自転車、人の通り道を確保するとなると、とても狭くなってしまいます。
そのため駐車に技術が必要になるだけでなく、車体に傷をつくるリスクが高くなってしまいます。
協定道路は一般的な車の2倍以上の幅が確保できるので、楽に通行できます。

＊分譲地としての資産価値が上がる

旗竿地として売り出されていた土地を協定道路にすると、資産価値の向上が見込めます。
都心部で古くからある物件の中には、道路に2メートル以上接道しておらず、取り壊して再建築ができない土地もあります。
このようなケースでは、隣の家と協定を結ぶことで協定道路として基準を満たし、建物の建て替えを可能にできます。
このように、協定道路は資産価値を向上させる効果も期待できるのです。

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□協定道路のデメリットについて

協定道路の物件は、公道に面した整った形の物件に比べて売却する際に価格が低くなる傾向にあります。
その結果、評価額以上の借り入れを希望する場合住宅ローンが通らないケースもあります。
また、協定道路部分にも固定資産税や都市計画税が発生するデメリットもあります。

□協定道路の注意点とトラブル回避策

協定道路の土地を購入する際には、いくつかの注意すべき点があります。

1:協定書の内容をしっかりと確認すること

協定道路では、利用に関して明確なルールが必要となるため、協定書の作成が必須です。
協定書には、以下の内容が明記されているか確認しましょう。

・通行以外の利用を禁止すること
協定道路は、通行のために用いるので、駐車や物置など、通行以外の利用は禁止されていることが多いです。
協定書に明記されていない場合は、トラブルが発生する可能性があります。

・道路の補修費用負担
協定道路は、私道であるため、道路の補修費用は、協定書の内容に基づいて負担します。
誰がどの程度の費用を負担するのか、明確に記載されていることを確認しましょう。

・将来の売買や相続における継承
協定道路は、土地の所有者が変わっても、その効力は継続します。
協定書には、将来的な売買や相続における継承について、明確に記載されていることを確認しましょう。

2:周辺住民とのコミュニケーションを図ること

協定道路は、複数の土地所有者で共同利用する道路です。
そのため、周辺住民との良好なコミュニケーションを図ることが、トラブルを回避するために非常に重要となります。

協定道路の利用に関するルールや、道路の管理や補修に関する情報などを共有することで、トラブルを未然に防げます。

3:地役権の設定を検討すること

地役権とは、他人の土地を自分の土地のために利用する権利のことです。
協定道路の土地を購入する際には、地役権を設定することで、将来的なトラブルを回避できます。

地役権を設定することで、協定道路の利用に関して、法律的な根拠が得られます。
また、地役権の設定によって、土地の価値を高められる場合もあります。

□まとめ

今回は、協定道路のメリットとデメリットについて紹介しました。
協定道路のある物件は旗竿地に比べ間口が広く取れ、利便性が高い割に安価で、資産価値の向上が見込めます。
当社は37年間、快適な住まいの提供のために、仕入れから販売まで一貫して携わってきた会社です。
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